最高人民法院


最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

（2004年11月23日最高人民法院审判委员会第1334次会议通过）
法释〔2005〕5号


最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，现予公布，自2005年8月1日起施行。

二○○五年六月十八日

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。

一、土地使用权出让合同纠纷

第一条 本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。

第二条 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。

本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。

第三条 经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。

　　当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。

　　第四条 土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。

第五条 受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。

第六条 受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。

二、土地使用权转让合同纠纷

第七条 本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。

第八条 土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

第十条 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：

（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；

（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。

未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。

第十一条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

第十二条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

第十三条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

三、合作开发房地产合同纠纷

第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。

当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

第十六条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。

第十七条 投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

第十八条 房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。

第十九条 在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：

（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；

（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；

（三）擅自变更建设工程规划。

因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。

第二十条 房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

第二十一条 当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。

第二十二条 合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。

第二十三条 合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。

第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

四、其它

第二十八条 本解释自2005年8月1日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释。

本解释施行前最高人民法院发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。




用“先进性”思想更新我们的刑事司法观念
——学习党员先进性教育活动心得体会

长春铁路运输法院 林号兵

2004年11月7日，中共中央在全党范围内开展以实践“三个代表”重要思想为主要内容的保持共产党员先进性教育活动。开展党员先进性教育活动，是铁路法院全面贯彻“三个代表”思想的重大举措。铁路法院是国家的专属法院，是专门审理涉“铁”案件的国家审判机关，它肩负着维护社会稳定和保障铁路运输安全的双重职能，在国家司法体制中发挥着不可替代的重要作用。要保持铁路法院的先进性，就要在法院建设一支高素质的党员队伍，紧紧围绕增强党的执政能力建设，努力提高全体党员的政治意识和司法能力，以践行公正效率和司法为民为宗旨，确保为铁路跨越式发展提供强有力的司法保障。
党员的先进性突出地表现在思想意识上的先进性。实践证明，在我们党80多年的光辉历程中，把马克思主义基本原理与中国实际相结合，形成了毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想这三大先进理论成果，指导中国革命、建设和改革的伟大事业，取得了举世瞩目的的巨大成就。“三个代表”重要思想是进入新世纪、新阶段我们党把马克思主义基本原理与中国社会主义现代化建设实践相结合的先进理论，充分体现了党始终走在时代前列，代表先进生产力的发展要求，代表先进文化的前进方向的先进性要求。可见只有与时俱进，不断用先进的思想和科学理论更新自己的观念，武装自己的头脑，才能真正做到学以致用，始终保持思想理论上的先进性。我作为一名从事刑事审判的工作人员，能否用先进性思想更新自己的刑事司法观念并将其运用到审判工作中，是这次学习先进性教育成功与否的关键所在。
刑事司法观念是人们对刑法的性质、功能、犯罪、刑罚、罪刑关系、刑法的制定与实施等一系列问题的认识、看法、心态和价值取向。刑事司法观念具有极强的时代特性和可变性，它不是一成不变的，相反作为社会意识形态的重要组成部分，它的形成、变更和发展，往往随着社会政治、经济、文化、法律制度的发展变化而变化并最终要受制于一定的社会经济基础，这种变化可能是恶性向良性、落后向进步的转化，也可能是一种有悖于历史发展规律的倒退。而我们正是要通过先进性教育屏弃那些违背历史发展规律的刑法观念，用先进的司法理念武装自己的头脑，在工作中构建新型的审判工作思路，积极体现司法为民的服务职能。
一、公正与效率并重的观念
在刑法上公正与效率的关系被称为“效益刑法观”，是指在惩治和预防犯罪的活动中，要用最少的投入取得最大的政治效益、经济效益和社会效益。在商品经济社会中，追求经济效益是一切经济工作的最高目标。把这一原理引入刑法领域，则意味着刑事立法和刑事司法工作必须围绕着如何正确、全面、有效地发挥控制和预防犯罪中的作用而展开。对于公正与效率辨证关系的理解，我们在很长一段时间里存在偏颇。在刑事司法方面，一直以及时有效地打击犯罪为首要价值，片面强调惩治犯罪的高效率而对公正特别是程序的公正远没有给予足够的重视。近些年，特别是近几年来，随着司法工作的一步步改革，价值选择上的偏颇现象有了明显改观。我们的刑事审判工作始终坚持这样一个真理：公正与效率是司法工作永恒的主题，迟来的正义既非正义。公正既要重视实体的公正，又要重视程序的公正。在公正与效率同时并重的前提下，公正应当居于优先地位，不能以牺牲公正来追求效率。但在公正得以保证的前提下，还应当大力推行“简易程序”、“普通程序简易审”、自诉案件调解制度等多种诉讼模式，以期取得最佳的审判效果。
二、“疑罪从无”的观念
1996年修订的《中华人民共和国刑事诉讼法》公布至今，已经有九个年头，但时至今日，依然有一部分人受传统观念的影响对“疑罪从无”原则持否定态度。在刑事审判过程中，当证据存在疑点，不足以完全认定被告人有罪的情况下，法官如何做出最终的裁决确实面临极大的挑战：必须对这种存“疑”案件定性并作出具有国家强制力的裁判，而不论法官做出任何一种选择都可能造成“错判”或“错放”。当法官处于这种两难的境地时，“疑罪从无”原则就显得尤其的重要和必要了。贯彻疑罪从无的原则，一方面可防止国家刑罚权的“恶”，确保国家刑罚权的动用在法制的规范中运转，强化司法人员的人权意识；另一方面，可促进侦查机关及司法人员证明犯罪的能力和技术水平的提高与改进。疑罪从无充分体现了保护人权重证据不轻信口供的原则，最大程度的减少和避免了刑讯逼供及冤假错案的发生。因为我们知道，即使真的因为证据的原因不得不放纵了一个罪犯，那也只是污染了水流。而当我们基于一种“正义”的冲动，忘记了“存疑从无”的刑事诉讼原则，导致了一次不公正的审判，那么其后果要比放纵一个个案的罪犯严重一千倍，因为这时我们是在污染水源！可喜的是，在司法实践中我们对于证据的重视程度正在逐步加深，“疑罪从无”原则正在慢慢深入人心。我院所审理的四起警察渎职犯罪案件中有两起由于证据不足而将被告人当庭释放，这充分体现了我们的司法观念从“疑罪从有”到“疑罪从无”的转变。
三、刑罚轻缓化的观念
刑罚的轻缓化是刑罚现代化的一个重要标志，而罚金刑在刑罚体系中发挥中心刑的作用是达到刑罚轻缓化的重要途径。随着现代刑罚由自由刑为中心向财产刑、资格刑为中心的逐步变革与进步，罚金刑日益受司法界的重视。如何正确领会新刑法在罚金刑方面的变化，将“扩大罚金刑的适用范围，达到刑罚轻缓化的目的”这一新的司法观念运用到现实的审判工作中，是每一名从事刑事审判的工作人员所必须考虑的。近几年来，刑庭在适用刑罚时更多考虑的是惩治效果和社会效果的和谐统一，将罚金刑与自由刑有机的结合起来，充分发挥罚金刑的功能，努力追求积极的社会效果，对有酌轻情节的犯罪用罚金刑代替短期自由刑，有效地克服短期自由刑的所带来的种种弊端。
除此之外，我们还要建立民主刑法观、平等刑法观、开放刑法观等诸多代表先进性的刑事司法观念，这就需要我们在开展先进性教育活动中，在党的方针、政策的指引下，努力学习思想理论，提高业务水平，为全面建设小康社会提供坚强的司法保障。