民政局关于印发《上海市居民会议制度实施办法》、《居民委员会职责和工作制度》、《上海市居民区听证会、协调会、评议会制度试行办法》的通知

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民政局关于印发《上海市居民会议制度实施办法》、《居民委员会职责和工作制度》、《上海市居民区听证会、协调会、评议会制度试行办法》的通知

上海市民政局


民政局关于印发《上海市居民会议制度实施办法》、《居民委员会职责和工作制度》、《上海市居民区听证会、协调会、评议会制度试行办法》的通知



沪民基发〔2006〕9号

各区、县民政局:

  近年来,各区县在推进社区民主自治的同时,普遍注重了居委会的制度化建设,特别是市政府开展社区建设扩大试点工作以来,各区县、街道(镇)、居委会在推进基层民主政治建设、加强制度化建设方面作了很多有益探索和实践。   

  为了进一步加强居委会制度建设,根据市委《关于加强社区党建和社区建设工作意见》(沪委[2004]17号)和市政府《关于加强社区建设扩大试点工作指导要求》的精神,我局在总结各试点单位成功经验的基础上,广泛征求市、区有关部门的意见,制订了《上海市居民会议制度实施办法》、《居委会职责和工作制度》及《上海市居民区听证会、协调会、评议会制度试行办法》,请参照执行。   

  特此通知。   

  上海市民政局

  二○○六年二月十四日  

上海市居民会议制度实施办法   

  第一条(目的和依据)

  为进一步发挥居民会议的作用,推进基层民主政治和社区建设,依据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的有关规定,结合本市实际,制定本办法。  

  第二条(居民会议的性质)

  居民会议是居民群众发扬民主的组织制度和民主决策的组织形式。   

  第三条(居民会议的议事原则)

  居民会议议事,应当遵循贯彻党的路线、方针和政策,遵守国家的法律、法规和规章,体现居民意志和利益的原则。   

  第四条(居民会议的职责)

  居民会议的职责:

  (一)选举、撤换或补选居民委员会成员;

  (二)制定和修改居民公约、居民自治章程,监督居民公约、居民自治章程的执行;

  (三)讨论并决定涉及全体居民利益的重要事项;

  (四)听取并审议居民委员会的工作报告和资金筹集的收支情况报告;

  (五)讨论并决定居民区建设规划、居民委员会年度工作计划及实事项目;

  (六)反映居民的意见和要求;

  (七)评议居民委员会成员;

  (八)纠正居民委员会在日常工作中做出的错误决定。   

  第五条(居民会议的组成形式)

  下列形式可以组成居民会议:

  (一)由全体18周岁以上的居民组成;

  (二)由每户派1名代表组成;

  (三)由每个居民小组选举2至3名居民代表组成。

  本居住区的居民区党组织成员、居民委员会成员和各级人大代表、政协委员为居民会议的当然代表,享有户代表或居民代表同等的权利和义务。   

  第六条(居民代表的选举和结构)

  居民委员会负责指导居民小组选举居民代表的工作。选举的居民代表,在职职工和在职党员应占一定的比例。   

  第七条(居民代表的条件)

  居民代表的条件:

  (一)拥护党的路线、方针和政策;

  (二)依法具有选举权和被选举权;

  (三)遵纪守法,以身作则;

  (四)关心和支持居民委员会工作;

  (五)善于听取和反映居民群众的要求和建议;

  (六)有一定的参事议事能力。   

  第八条(居民代表的权利和义务)

  居民代表的权利:

  (一)对居民委员会的工作提出意见、建议和批评;

  (二)在居民会议上,有充分发扬民主的权利和表决权。

  居民代表的义务:

  (一)倾听并及时向居民委员会反映小组居民的意见和要求;

  (二)在居民小组中宣传居民会议的决定,协助居民委员会在居民中开展工作。   

  第九条(居民代表的任期、换届)

  居民代表任期三年,与居民委员会同时换届,可以连选连任。   

  第十条(居民代表的撤换和补选)

  居民代表不能履行职责时,由居民委员会提请所在居民小组召集居民讨论撤换。居民代表因故出缺时,由所在居民小组进行补选。  

  第十一条(居民委员会和居民会议的关系)

  居民委员会向居民会议负责并报告工作,根据居民会议的决定开展工作。

  涉及全体居民利益的重要事项,居民委员会必须提请居民会议讨论决定。   

  第十二条(居民会议的召开)

  居民会议每半年至少召开一次。有下列情形之一的,应当召集居民会议:

  (一)决定的事项是属于居民会议的职权;

  (二)居民委员会需向居民会议报告工作;

  (三)有五分之一以上的18周岁以上的居民、五分之一以上的户或者三分之一以上的居民小组提议时。

  居民会议由居民委员会召集并主持。居民委员会应当在居民会议召开前3天通知出席对象,并告知议题。

  召开由居民代表组成的居民会议,居民代表应当认真征求小组居民的意见。 

  第十三条(居民会议的决定)

  居民会议必须由全体18周岁以上的居民、户的代表或者居民小组选举的居民代表的过半数出席,才能举行。会议的决定,必须由出席人的过半数通过。

  居民会议的决定不得与国家的法律、法规和规章相违背。   

  第十四条(居民会议决定的实施和改变)

  居民会议的决定,由居民委员会负责组织实施。居民委员会在组织实施过程中需要改变居民会议决定的,应当提交下一次居民会议重新讨论。未经居民会议通过,不得改变居民会议的决定。   

  第十五条(施行日期)

  本办法自2006年3月1日起施行。   

居委会职责和工作制度   

  一、居委会职责   

  (一)开展民主自治建设。

  1、制定居民区自治工作计划,开展经常性自治活动。

  2、建立完善决策听证会、矛盾协调会、政务评议会等民主自治制度,组织居民讨论与自身利益密切相关的社区事务。

  3、定期接待和走访居民,主动关心困难群体和弱势群体,掌握居民区各类人员的基本情况,倾听群众呼声。

  4、定期召开居民会议,向大会负责并报告居委会工作情况,听取居民意见和建议。凡涉及居民区全体居民利益的重大事项,应当提请全体居民或居民代表会议讨论决定。

  5、实行居务公开制度,自觉接受居民监督。   

  (二)办理公共事务和公益事业。

  1、办理居民会议形成的决议。

  2、办理本居民区居民的公共事务和公益事业,组织开展各类公益活动。

  3、协助区职能部门和街道办事处、镇政府做好与社区居民利益有关的社会治安、公共卫生、计划生育、社会保障、环境保护、老年服务、社区就业等项工作。

  4、代表本居民区全体居民的利益,指导、协调和监督辖区内的业主委员会、物业管理公司及其他社会组织的工作。

  5、向街道办事处、镇政府及区职能部门派出机构反映居民的意见、建议和要求。   

  (三)加强精神文明建设。

  1、宣传法律、法规和国家的政策,维护居民的合法权益,教育居民依法履行应尽的义务。对居民进行民主法制、思想道德和行为规范教育。

  2、发动群众开展文明楼组、文明家庭等多种形式的社会主义精神文明创建活动,普及科学知识,开展健康教育,创建文明小区。

  3、培育和发展群众文体团队,组织开展各类有益身心健康和融洽人际关系的社区活动。

  4、发动社区单位开展共筑、共育、共建活动,共创社区精神文明。

  5、培育发展由社区各类人员参加的志愿者队伍,探索推行义工制度,组织开展形式多样的志愿者服务活动,丰富居民文化生活。   

  二、居委会工作制度   

  (一)居民会议制度。一般每半年召开一次居民会议,由居委会向居民或者居民代表汇报工作,听取他们对居委会工作的意见和建议。   

  (二)居委会例会制度。居委会主任应每半月召集居委会成员召开一次居委会工作例会,交流和沟通居民区近期各项工作,检查各项工作进度,安排下一阶段工作。   

  (三)专题会议制度。根据工作需要,适时召开听证会、协调会、评议会等专题会议,汇总居民群众的意见和建议,解决居民区存在的矛盾和问题。   

  (四)接待和访问居民制度。居委会成员应分片包块,深入群众、联系居民,开展每周访问或接待居民工作,把居民对社区工作的意见和建议及时反映给相关部门。   

  (五)值班制度。居委会应规范加强值班制度,由居委会成员定期值班,及时处理居民事务。   

  (六)联系制度。居委会应定期走访和联系居民区各类行政组织、社会组织和单位,主动介绍居民区工作情况,加强相互间的沟通与了解,邀请有关组织和单位参与居民区活动,积极为居民提供服务,实现资源共享。   

上海市居民区听证会、协调会、评议会制度试行办法

第一章 总则

  第一条(目的和依据)

  为了建立和完善本市的居民区听证会、协调会、评议会制度,进一步推进社区民主自治,依据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的有关规定,结合本市实际,制定本办法。  

  第二条(含义)

  本办法所称的居民区听证会、协调会、评议会制度,是指居民区居民群众参与民主管理、民主决策、民主监督的组织形式。  

  第三条(与居民区党组织的关系)

  居民区听证会、协调会、评议会制度在居民区党组织的领导下,由居委会负责召集并组织实施。

第二章 听证会制度

  第四条(听证会的含义)

  听证会是政府有关部门或居委会在社区实施的项目或涉及居民群众切身利益的重大事项,在作出决策前,由居委会组织部分社区成员代表召开会议,广泛讨论,并提出具体意见的会议制度。   

  第五条(听证会的召集)

  居委会召集听证会,原则上由相关政府部门征求居委会意见后,由居委会决定。居委会也可以根据实际情况,主动向有关部门提出建议,及时召集听证会。涉及居民区事务,居委会自行召集听证会。   

  第六条(听证会人员的组成)

  听证会的人员由居委会组织成立听证小组,居委会主任担任组长。小组成员由相关政府部门或居委会在社区实施项目或重大事项涉及到的有关居民群众代表、居民会议代表、社区单位代表等组成。   

  第七条(听证会的主要内容)

  听证会的主要内容包括:

  (一)涉及本社区成员切身利益的近期建设规划项目(市、区重大建设工程项目除外);

  (二)涉及本社区社会稳定的事项;

  (三)其他需要听证的事项。   

  第八条(听证会的程序和内容)

  听证会的程序和内容包括:

  (一)准备程序:

  1、居委会决定召集听证会的,应在收到相关政府部门书面听证要求和内容的七日内,确定时间、地点、参与听证的人员,并通知相关政府部门及与会人员;

  2、召开听证会之前,居委会应对需要听证的事项,进行广泛深入的调查摸底,掌握基本情况,征询居民群众意见;

  3、听证会的召开必须有应到人数的过半数出席,方可举行。

  (二)会议程序:

  1、主持人报告议题;

  2、居委会通报听证议题的相关情况;

  3、听证会成员充分讨论;

  4、相关政府部门的代表回答与会人员的咨询;

  5、表决和形成听证决议。其中,表决的方式由居委会根据听证事项的实际情况决定,形成的听证决议必须由出席人员的过半数通过。

  居委会应做好完整的会议记录。

  (三)后续程序:

  居委会应在听证会结束后的七日内,将听证会的表决结果通过适当方式公示;听证事项涉及相关政府部门或街道办事处(镇政府)的,由居委会将听证会的表决结果书面抄送相关政府部门或街道办事处(镇政府)。

第三章 协调会制度

  第九条(协调会的含义)

  协调会是对涉及社区成员间的公益性、社会性事务以及一般矛盾、利益冲突,进行协商解决的会议制度。   

  第十条(有关部门提供服务)

  居委会召集协调会时,可邀请区有关部门提供相关的政策和法律服务。   

  第十一条(协调会人员的组成)

  协调会由有关当事人、居委会主任、居委会人民调解委员会主任及有关社区工作人员组成。必要时,可邀请居民区党组织负责人、社区民警、街道办事处(镇政府)的司法助理等相关人员参加。  

  第十二条(协调会的主要内容)

  协调会的主要内容包括:

  (一)涉及社区成员公共利益的有关矛盾;

  (二)社区成员间的民事纠纷、利益冲突;

  (三)当事人请求协商解决的其他矛盾。   

  第十三条(协调会的程序和内容)

  协调会的程序和内容包括:

  (一)准备程序:

  1、列出需要协商的事宜,在协调会召开前的七日内书面告知与会成员;遇到矛盾激化、重大纠纷和冲突时,可随时召开协调会;

  2、协调会召开前,应先由居委会联系当事人和其他与会人员,确定协调会召开的时间、地点,准备好相应的材料。

  (二)会议程序:

  1、会议先由当事人陈述事实和理由,然后由居委会主任分别询问当事人,明确矛盾、冲突或分歧的焦点所在,并据此进行协调,做好详实记录;

  2、经协调达成一致意见的,应制作协调文书,由当事人核对后在书面协议上签字或盖章,参与协调会的其他相关部门人员也应同时签字盖章;

  3、经协调不能达成一致意见的,也应由当事人以及其他参与协调会的人员在协调文书上签字或盖章,并由居委会主任告知相关当事人通过其他途径再行解决。

  (三)后续程序:

  1、协调会上不能形成一致意见的,如会后当事人达成一致的,须形成书面材料,并签字或盖章后交副本于居委会存档;

  2、协调会上不能形成一致意见的,如当事人提出再次召开协调会的要求,居委会应予以同意,但对召开同一内容的协调会议,以三次为限。

第四章 评议会制度

  第十四条(评议会的含义)

  评议会是居委会组织社区成员代表对被评议的机构、事件、对象的工作进行考核评议的会议制度。   

  第十五条(被评议对象)

  被评议对象主要包括公安、工商、税务、环卫、市容监察、房管、卫生等区职能部门派驻机构及其工作人员,以及物业公司、社区居民事务工作站等居民区组织及其工作人员。   

  第十六条(评议会的形式)

  评议会一般采取综合评议的形式,在每年的年底进行。根据实际情况,还可以采取专题评议、考察评议等不定期的形式进行评议。   

  第十七条(评议会人员的组成)

  评议会的人员由居委会组织成立评议小组,居委会主任担任组长,成员由居民会议代表、社区成员代表等有关人员组成。   

  第十八条(评议会的主要内容)

  评议会的主要内容包括:

  (一)贯彻落实市、区有关社区工作,完成社区工作目标和任务等方面的总体情况;

  (二)履行社区工作职能,完成相关工作的情况;

  (三)参与社区共建的情况;

  (四)其他有关社区建设和管理的专项任务的完成情况。   

  第十九条(评议会的程序)

  评议会的程序包括:

  (一)年底召开评议会前的十五日内,由评议小组通知被评议对象递交工作总结;

  (二)评议小组收到工作总结后,对照被评议对象年初递交的全年工作计划,对被评议对象进行考察,并形成书面调查报告;

  (三)评议小组召开综合评议会议,由被评议对象对工作绩效、存在问题,具体整改措施等进行汇报,然后由评议小组进行讨论,形成优秀、合格、不合格三个等级的书面评定意见;

  (四)居委会在评议会召开后的七日内,将评议意见向被评议对象及其上级主管部门和街道办事处(镇政府)反馈。

  上级主管部门和街道办事处(镇政府)应将评议小组的评议意见作为对部门双重管理、考核和有关干部奖惩任免的依据。

第五章 附则

  第二十条本办法如与相关法律、法规、规章不一致的,以法律、法规、规章为准。   

  第二十一条本办法自2006年3月1日起施行。





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青岛市住宅小区物业管理实施细则

山东省青岛市政府办公厅


青岛市住宅小区物业管理实施细则
市政府办公厅


第一章 总则
第一条 根据《青岛市住宅小区物业管理试行办法》(以下简称《办法》,制定本细则。
第二条 《办法》所称物业管理,是指物业管理单位对住宅小区实行的专业化统一管理和综合性服务。包括对房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿地等维护与修缮和环境卫生、交通、治安保卫、环境容貌等管理和服务活动。
第三条 本市行政区域内的建筑面积在5万平方米以上的新建城市住宅小区、建筑面积在2万平方米以上的旧城改造区(片)住宅小区(以下简称住宅小区),应实行物业管理。
《办法》发布前,已入住居民、暂不具备条件的住宅小区,应搞好规划,创造条件,并在市政府规定的期限内逐步实行物业管理。
公寓、商住楼、写字楼、办公楼、别墅区及建筑面积在2万平方米以下的居住组团等,亦应创造条件,实行物业管理 。
第四条 物业管理纳入住宅小区建设规划。住宅小区建设可行性研究报告应载明实行物业管理的意向。
第五条 青岛市城乡建设行政主管部门是本市住宅小区物业管理的行政主管部门(以下简称市物业主管部门),下设市物业管理办公室(以下简称市物业管理部门),按规定的权限分工,负责物业管理的具体行政管理工作。
市和各县级市(含黄岛区、崂山区、城阳区,下同)物业管理部门的职责:
(一)贯彻执行有关住宅小区物业管理的法律、法规、规章,制定住宅小区物业管理发展规划;
(二)负责本辖区物业管理单位的资质审核管理工作;
(三)对住宅小区物业管理招标、招聘工作进行监督和管理;
(四)负责组织辖区内住宅小区综合验收和交接工作。
(五)按权限分工负责住宅小区管理基金的管理和使用。
市南区、市北区、四方区、李沧区(以下简称四区)物业管理部门的职责:
(一)负责本辖区物业管理单位的资质初审管理工作;
(二)参与本辖区内住宅小区的竣工验收和交接工作;
(三)参与本辖区内住宅小区物业管理的招标、招聘工作的监督和管理;
(四)负责本辖区内住宅小区物业管理承包合同、委托管理合同的登记备案工作;
(五)协调本辖区内有关管理部门与住宅小区管委会、物业管理单位的工作关系。
第六条 房管、市政、园林、环卫、公用事业、公安、交通、工商、物价等行政主管部门,按照职责权限分工,负责对住宅小区委托物业管理单位管理事项进行监督与指导。

第二章 管委会
第七条 住宅小区交付使用且入住率达到50%以上时,县级市、区物业管理部门应会同开发建设单位和县级市、区人民政府指定的街道办事处,召集首次房屋所有人和使用人(以下称业主)代表大会,选举产生住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。
管委会委员数额,根据住宅小区规模大小确定,一般为11至15人,设主任1人(由当地人民政府指定的街道办事处主任或副主任兼任),副主任2人(由业主代表中产生)。
管委会每届任期为3年,管委会委员可连选连任。管委会委员在任职期间如有变动,应召开业主代表大会及时补选。
管委会下设办公室,聘请工作人员1至3人,负责处理日常工作,其费用由物业管理单位负担。
第八条 管委会为社团法人组织,依法登记备案,取得社团法人资格。
第九条 管委会全体会议应每季度召开一次。经管委会主任提议或有三分之一以上委员建议,可随时召开会议。涉及本住宅小区物业管理的重大事项,由管委会过半数以上组成人员实行无记名投票表决制度。决定事项,必须达到三分之二以上多数通过。
住宅小区业主代表大会应每年召开一次,由管委会组织并报告工作。
第十条 管委会通过招标、招聘等形式确定本住宅小区的物业管理单位并与其签定《住宅小区管理承包合同》。《住宅小区管理承包合同》应报市和县级市、区物业管理部门备案。
《住宅小区管理承包合同》应包括管理项目、管理内容、管理费用、双方权利和义务、管理与服务质量、合同期限、违约责任等内容。
《住宅小区管理承包合同》期限一般不超过3年,到期可续签或重新签订。

第三章 物业管理单位
第十一条 实行物业管理的住宅小区,由物业管理单位实行专业化统一管理和综合性服务。
物业管理单位是具备相应资质条件的企业法人。
第十二条 物业管理单位成立应当具备下列条件:
(一)有明确的章程和固定的办公地点;
(二)有独立健全的组织管理机构,以及与其管理相适应的专业、技术和管理人员5人以上;
(三)有自有流动资金10万元以上,注册资金不低于10万元。
第十三条 申请物业管理单位资质应当提交下列证明文件:
(一)资质申请表;
(二)主管部门的批准成立文件;
(三)企业法定代表人和专业、技术、管理人员的职称证件;
(四)资信证明;
(五)当地物业管理部门的初审意见。
第十四条 物业管理单位必须持有市物业主管部门颁发的《物业管理资质证书》,并向工商行政管理部门领取《营业执照》后,方可从事住宅小区物业管理业务。
外地和境外物业管理单位进入本市从事物业管理业务的,须经市物业主管部门审查登记。
未按规定办理手续从事住宅小区物业管理业务的,应在本细则发布后一个月内申请补办手续。
第十五条 住宅小区开发建设单位应在业主入住前6个月,向市或县级市物业管理部门申请自行或委托物业管理单位对住宅小区实行前期管理。管理费用由开发建设单位自行承担,也可向市或县级市物业管理部门申请借用部分住宅小区管理基金。
在同等条件下,住宅小区原开发建设单位,具有物业管理的优先承包权。
第十六条 开发建设单位自行或委托物业管理单位对住宅小区实行前期管理期间,应接受业主及有关部门的监督。
第十七条 住宅小区经竣工综合验收合格交付使用后,开发建设单位应按《办法》第十条的规定向负责接收的管委会提供完整的档案资料。
第十八条 分期验收的住宅小区,开发建设单位应在居民入住前6个月,按规定向物业管理部门申请自行或委托物业管理单位实行前期管理的同时提出分期验收的申请。分期验收合格,其房屋及配套设施具备基本使用功能和符合实行物业管理规定条件的,可入住业主。
分期验收中,对按规则要求应配套建设的设施未全部建成的,应明确期限,逐步完善。
第十九条 边建设边移交的住宅小区委托物业管理时,开发建设单位应先将住宅小区内已配套建成的管理用房或商业网点用房交物业管理单位使用,待管委会成立后再正式办理有关移交手续。
第二十条 住宅小区内经工程质量验收合格的房屋自入住之日起,其开发建设单位应向物业管理单位一次性支付该房屋建筑总面积每平方米3元的保修金,1年内由物业管理单位负责养护修缮,并由双方签定《住宅小区房屋回修与保修合同》。

第四章 业主
第二十一条 入住住宅小区的业主须遵守以下规定:
(一)不得擅自改变房屋的使用性质、结构、外形及色调;不得擅自改装、拆除公用房屋原附属设施;装修房屋应符合有关规定。
(二)保持房屋及其他建筑物的完好、整洁和安全;禁止在公用院落、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物、砌煤池、建违法建筑;禁止在阳台上砌墙和存放超重的物品。
(三)禁止随意接引、拆除和损坏市政公用设施;不得擅自在住宅小区内占用和挖掘道路;禁止向下水管道中乱扔杂物。
(四)爱护住宅小区内的绿地和花草树木及绿化设施;严禁损坏、占用绿地。
(五)按规定的时间、地点存放垃圾,逐步实行袋装化;禁止乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核和纸屑;禁止在建筑物和构筑物上涂写、刻划、张贴;禁止违法饲养家禽、家畜;二楼以上阳台围栏上摆设花盆,必须采取固定保护措施,防止坠落伤人。
(六)严禁打架斗殴、酗酒滋事、赌博、传播淫秽物品;禁止使用高音喇叭,使用组合音响不得影响相邻关系;禁止存放易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品。
(七)不得在住宅小区内随意停放自行车和机动车辆;非经批准,禁止载重车进入住宅小区(通过住宅小区内的城市道路除外)。
(八)居民应按规定办理房屋、户口登记、变更、迁移手续;暂住人员,应按规定及时办理暂住户口登记手续。
(九)不得开办污染住宅小区环境的生产、加工型企业。
(十)居民利用家庭住所从事经营服务活动和业主在住宅小区内的公共场地设点从事经营服务活动,须征得物业管理单位的同意,并到有关管理部门办理审批手续。禁止在住宅小区内的公共场所和道路两侧乱设摊点。
(十一)其他有关事项
第二十二条 业主入住住宅小区前,须与物业管理单位签订住宅小区入住合约;已入住住宅小区未签订住宅小区入住合约的,应在本住宅小区实行物业管理后一个月内补签入住合约。
第二十三条 入住合约应包括下列内容:
(一)住宅小区名称,户主及居住地点、面积;
(二)物业管理单位名称及其应提供的服务内容;
(三)业主使用住宅小区物业的权益;
(四)业主参与住宅小区物业管理的权利;
(五)业主对管委会和物业管理单位的监督权;
(六)住宅小区物业维修、养护和管理费用以及预备金的缴纳;
(七)业主的义务;
(八)违反入住合约的责任;
(九)其他有关事项。

第五章 委托管理与有偿服务
第二十四条 物业管理单位应根据住宅小区管理服务的实际内容,建立健全住宅小区管理的规章制度,制定住宅小区住户手册,住宅小区管理项目和标准等,方便业主,提高管理服务水平。
第二十五条 按《办法》第七条、第八条规定,凡纳入住宅小区物业管理的委托管理事项,有关管理部门、产权单位应在接到物业管理部门的通知后一个月内与所在小区物业管理单位签订托管合同,明确双方的管理权限和责任。托管合同期限应与《住宅小区管理承包合同》期限一致。

对托管事项,应支付委托管理费用,具体数额,国家、省或市有规定的按规定执行;未规定的,由双方商定。
第二十六条 对委托物业管理单位管理的房产及其附属设施(包括各种管线),除由委托人支付相应托管费用外,其托管房屋的管理费和修缮费,由产权人支付。四区内支付房产管理费、修缮费的具体标准是:
(一)属国有直管房产的,由市房产管理部门按市有关规定扣除应上缴部分后,剩余部分拨给区房产管理部门,其中10%留作管理费,90%定期划拨给物业管理单位;
(二)属单位自管房产的,由市房租汇缴中心每月将管理费的15%返还给产权单位,剩余部分全部划拨给物业管理单位;
(三)属私有房屋的,由物业管理单位按规定收取委托管理费和公用部位的管理费和修缮费。具体标准,由市房产管理部门另行制定。对未托管的房屋,只收取公用部位的管理费和修缮费。
各县级市内支付房产管理费、修缮费的具体标准,由各县级市根据实际情况制定。
第二十七条 凡已收取托管费用的房产及附属设施(包括各种管线),属自然损坏的由物业管理单位负责维修,并保证正常使用和安全;属人为损坏的由损坏责任人自行维修或承担维修费用,由物业管理单位负责维修。
第二十八条 房屋租金专款专用,不得挪作他用。住宅小区物业管理单位合同终止或被解聘时,应将结转的房屋租金全部上缴所在区管委会代管,由住宅小区新聘用的物业管理单位接收使用。
第二十九条 凡实行物业管理的住宅小区,水、电、供气、供热等费用,由物业管理单位负责统一代收。有关管理部门、单位可向其支付所收费用1%至3%的劳务费。具体标准由双方商定。
第三十条 住宅小区社会治安综合治理工作仍实行属地化管理。
按照统一管理的原则,住宅小区日常安全巡逻纳入物业管理单位的公共服务范围。物业管理单位应在当地公安派出所的业务指导下,负责住宅小区的日常治安保卫工作。物业管理单位应从住宅小区停车场、自行车棚看车费中提取净收入的30%交当地公安派出所,用于住宅小区社会治
安管理。
第三十一条 物业管理单位按规定向住宅小区内的业主收取综合服务费,用于住宅小区内的公共服务项目支出。公共服务项目包括下列内容:
(一)负责住宅小区内的道路、楼道、甬道、庭院、公厕及公共场所的卫生保洁;
(二)按时登门为业主代收生活垃圾和营业性垃圾;
(三)负责住宅小区内花、草、树木和绿篱的修剪、补植、浇水、灭虫等;
(四)负责为业主代收水、电、供气、供热等费用。
(五)负责住宅小区日常治安保卫工作,落实防范措施。
综合服务费的收取标准根据住宅小区实际需要和服务内容由所在管委会提出意见,经市和县级市、区物业管理部门同意后报物价部门批准。管委会应到物价部门申领《行政性事业性收费许可证》,并使用财政部门统一印制的收费票据。
综合服务费的收取标准需要调整时,仍按上款规定办理。
第三十二条 物业管理单位为住宅小区内的业主提供专项和特约等服务项目,应公开收费的基本价格,也可由双方议定。
专项和特约服务项目一般包括:代管房屋、代购(送)物品、代送(接)儿童、代送(护)病人、代雇(兼)保姆、代送报刊邮件等;修理车辆、水电设备、家用电器等;以及预约上门洗涤衣物、清扫室内卫生、粉刷、装修等。
第三十三条 物业管理单位可享受国家对第三产业的优惠政策。
第三十四条 住宅小区管理服务经费的收支情况,由物业管理单位每半年向管委会报告一次,每年向业主公布一次,并随时接受市或县级市、区物业管理部门,以及物价、税务、审计等部门和管委会的监督检查。
由管委会代收、代管的房屋租金,应专户储存,按规定用途使用或移交,不得擅自挪作他用。

第六章 管理基金与管理用房
第三十五条 住宅小区开发建设单位应按上年度全市住宅建设平均建筑面积每平方米实际造价的3.6%的比例,向市或县级市物业管理部门缴纳住宅小区管理基金,用于住宅小区的公共设施更新、大型设施的增改以及为其他已建成住宅小区实行物业管理提供补助资金。其中管理基金
的30%,委托金融机构一次性贴息贷款给物业管理单位作为流动资金使用。该项贷款由物业管理单位分期偿还或在解除物业管理承包合同时,一次性退还。
管理基金在住宅小区建设工程报批时应缴纳50%,由市或县级市建设工程收费部门统一代收,开发建设单位凭缴费证明办理开工报告。其余部分待住宅小区竣工综合验收时缴纳;边建设边迁入住宅小区应在业主入住时缴纳。
凡符合第三条规定条件的在建住宅小区,其管理基金应在竣工综合验收时一次性补缴。
第三十六条 住宅小区按规划建设的专业管理用房,以及停车场、自行车棚等设施,属国有资产,经房管部门验收后,委托管委会负责接收,并按民用住宅房屋租金标准提供给物业管理单位使用和经营。房屋、场地租金由管委会负责代收,并按有关规定返还和使用。
住宅小区住宅总建筑面积0.5%的商业网点房,委托管委会按民用住宅租金标准出租给物业管理单位使用和经营。收取的房屋或场地租金纳入住宅小区管理基金。
依照《办法》规定,《住宅小区管理承包合同》终止时,原物业管理单位应同时办理退租手续并腾空房屋及设施,委托管委会出租给新聘用的物业管理单位使用和经营。
第三十七条 住宅小区专业管理用房和配套商业网点用房以及停车场、自行车棚,任何单位和个人不得擅自改变其用途。已经占用或挪作他用的,必须限期移交给管委会。确有困难的,经市或县级市物业管理部门批准,由占用单位提供相应补偿金,另行调整安排。

第七章 奖惩
第三十八条 住宅小区物业管理纳入城市管理目标考核责任制。对物业管理成绩突出的住宅小区,由市物业主管部门提请市人民政府予以表彰奖励。并每年进行一次优秀管理住宅小区评选活动。具体评定标准,由市物业主管部门参照《全国优秀管理住宅小区标准》制定。
第三十九条 开发建设单位违反本细则第十五条规定,不自行或委托物业管理规定条件而擅自办理居民入住的,房产管理部门和当地公安派出所,不予办理居民入住手续。
第四十一条 开发建设单位违反本细则第三十五条规定,不按期缴纳住宅小区管理基金的,建设工程竣工验收部门,不予进行竣工综合验收;在住宅小区管理基金未缴齐之前,不得承担新的建设项目。
第四十二条 新建住宅小区,凡未签订入住合约的,不得入住。已经入住,未按规定期限补签入住合约的,物业管理单位可提请管委会予以处理。
第四十三条 物业管理单位违反入住合约规定,未给住宅小区业主提供相应服务和造成损失的,业主可向管委会投诉,管委会有权责令其改正,履行合约,予以补偿或赔偿。
业主违反入住合约或有其他违法行为,除由物业管理单位按合约的规定追究违约责任外,还可提请相应的行政管理部门依法予以处理。
第四十四条 对住宅小区业主无故不缴应缴费用的,物业管理单位可责令其限期缴纳,期满仍不缴纳的,可依法追偿。
第四十五条 管委会和物业管理单位任何一方违反《住宅小区管理承包合同》的,双方均可申请市或县级市、区物业管理部门予以调解,调解不成的,双方均有权依照合同规定,追究对方违约责任直至解除合同;造成经济损失的,责任方应依法予以赔偿。
合同生效期间,管委会发现物业管理单位违反合同有关规定的,有权要求其改正。对拒不改正的,管委会可申请物业管理部门予以处理。
第四十六条 管委会和物业管理单位有违反行政管理法律、法规、规章行为的,由有关行政管理部门依法予以处罚。
有关管理部门、产权单位违反托管合同,给物业管理单位造成经济损失的,应承担相应的赔偿责任。

第八章 附则
第四十七条 本细则具体执行中的问题由青岛市城乡建设委员会负责解释。
第四十八条 本细则自发布之日起施行。



1995年7月7日

长春市城市商业网点管理条例

吉林省人大常委会


长春市城市商业网点管理条例
吉林省人大常委会


(1994年12月28日吉林省长春市第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过 1995年1月18日吉林省第八届人民代表大会常务委员会第十四次会议批准 1995年2月7日公布施行)

目 录

第一章 总 则
第二章 规划管理
第三章 建设管理
第四章 产权和使用管理
第五章 法律责任
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强城市商业网点规划、建设和管理,适应社会主义市场经济发展需要,促进生产发展,方便人民生活,提高城市综合服务功能,根据国家有关法律、法规的规定,结合我市实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于长春市行政区域内城市商业网点规划、建设、使用和管理。凡进行住宅建设或者住宅小区开发建设,及进行商业网点经营、建设的单位和个人,均须遵守本条例。
第三条 本条例所称商业网点,是指从事为生产和人民生活服务的商品经营及服务经营的固定场所。
本条例所称与居民日常生活密切相关的商业网点,是指粮店、副食店、百货店、煤店、浴池、理发店、日杂店及集贸市场等。
第四条 商业网点管理,必须遵循下列原则:
(一)统一规划,合理布局,行业配套,规模适度,有利生产,方便生活;
(二)多种经济成份、多种经营方式共同发展;
(三)兼顾少数民族特殊需要;
(四)谁投资、谁所有、谁受益;
(五)建设与管理并重;
(六)经济效益、社会效益和环境效益相结合。
第五条 市、县(市)、郊区商业网点规划应当纳入城市总体规划;年度计划应当纳入国民经济和社会发展计划。
第六条 长春市商业网点行政主管部门,主管全市商业网点工作。
长春市商业网点管理办公室是本市市区商业网点的管理部门;县、(市)、郊区商业网点管理部门负责本辖区内商业网点的日常管理工作。
商业网点管理部门的职责:
(一)贯彻执行有关商业网点规划、建设和管理的法律、法规和国家的方针、政策;
(二)编报商业网点规划和年度计划,并组织实施;
(三)按照商业网点规划和年度计划调整不合理的布局和结构;
(四)会同有关部门负责商业网点建设的论证、审核和验收;
(五)征收、使用和管理商业网点费;
(六)配套建设的商业网点和用商业网点费建设的商业网点的管理;
(七)商业网点管理的调研和宣传工作;
(八)有关商业网点管理法律、法规执行情况的监督检查,查处违法行为;
(九)市商业网点管理部门对县(市)、郊区商业网点管理部门进行业务指导。
第七条 市、县(市)、郊区的计委、建委、规划、城建、房地、土地、环保、工商、财政、物价和银行等有关部门应当各负其责,密切配合,共同做好商业网点规划、建设和管理工作。
第八条 市、县(市)、郊区人民政府对商业网点规划、建设、管理工作中做出显著成绩的单位和个人,应当给予表彰和奖励。

第二章 规划管理
第九条 市、县(市)、郊区商业网点管理部门应当按照城市总体规划,会同计划、规划等部门编制本辖区商业网点的规划和年度计划,报同级人民政府批准后实施。
第十条 商业网点规划和年度计划,经批准后,不得随意变更。确实需要变更的,应当按照审批程序,经批准后方可变更。
第十一条 城市主要街路两侧新建建筑物的底层,在符合城市总体规划,不影响用地功能、道路功能和建筑物使用性质的前提下,应当主要规划建设商业网点;改建、扩建的建筑物底层,应当主要用于建设商业网点。
第十二条 规划行政主管部门在规划居民住宅区时,应当同时规划与之配套的商业网点,建设单位应当根据规划的位置和规模建设相应的商业网点。
与居民日常生活密切相关的商业网点(集贸市场除外),其服务半径不得超过市人民政府规定的标准;原规划布局不合理的,应当分期分批予以调整。

第三章 建设管理
第十三条 建设单位和个人建设商业网点,应当报经商业网点管理部门审核同意后,按建设程序审批;工程竣工,应当报请商业网点管理等部门验收合格后,方可交付使用。
第十四条 单位和个人建设与居民日常生活密切相关的商业网点,建委、规划、土地、财政、商业网点管理等部门,应当在规划用地、工程审批、资金使用等方面,给予优先安排和扶持。
第十五条 新建、扩建居民住宅的,建设单位在规划部门进行建设工程初审后,必须到商业网点管理部门办理商业网点配套建设手续,未办理手续的,规划部门不得核发《建设工程规划许可证》,建委不得核发《建设工程开工许可证》。
第十六条 新建、扩建居民住宅,均应按新增建筑面积百分之七的比例配套建设商业网点;对不宜于配套建设商业网点的,建设单位必须按新增建筑面积每平方米综合预算造价百分之七的比例向商业网点管理部门缴纳商业网点费。除部队营房、学生集体宿舍、解困住房建设免缴商业网
点费外,其它一律不得减、缓、免。商业网点费专户存储,专款专用,不得挪作它用。
第十七条 城市建设需要拆除的商业网点,本着“谁拆谁建,拆一还一”的原则,由建设单位在原地予以安置;确需易地安置的,属于市政公用设施建设的,应当就近安置;属于房地产开发建设的,必须在原面积基础上增加2至5倍的安置面积,超出应还面积部分,应当优惠作价。
第十八条 商业网点设计和建设,应当经济适用,新颖美观,符合行业特点、民族特点和环境保护要求。

第四章 产权和使用管理
第十九条 商业网点产权的确认:
(一)财政投资兴建的商业网点,其产权归国家所有;
(二)按照百分之七比例配套建设和用商业网点费建设的商业网点,其产权归国家所有;
(三)单位自有资金兴建的商业网点,其产权归单位所有;
(四)引进外资或私人投资兴建的商业网点,其产权归投资者所有;
(五)联合投资兴建的商业网点,按投资比例确定产权;
(六)承租人和产权人投资扩建租赁经营的商业网点的新增面积,由承租人与产权人根据投资比例确定产权。
第二十条 按照百分之七比例配套建设和用商业网点费建设的商业网点,由政府授权商业网点管理部门管理。
第二十一条 商业网点改作它用或者转营的,必须经商业网点管理部门审核同意后,工商行政管理等部门方可办理相关手续。
配套建设的商业网点和用商业网点费建设的商业网点,不得随意改变原用途;确需改变的,应当经商业网点管理部门批准,并由商业网点管理部门就近建设相应的商业网点。
第二十二条 商业网点由产权人或者政府授权的管理部门负责维修。
实行承包、租赁经营的商业网点,必须在承包、租赁合同中明确商业网点维修管理的责任。
第二十三条 商业网点管理人员应当认直执行本条例,严格履行职责,依法管理,不准滥用职权,徇私舞弊。

第五章 法律责任
第二十四条 违反本条例规定的,由商业网点管理部门视情节轻重按照下列规定予以处罚:
(一)违反本条例第十二条规定的,责令限期配套建设,逾期不建的,处以该商业网点工程造价2至3倍的罚款。
(二)违反本条例第十三条规定的,除责令限期补办手续外,并处以1000至3000元罚款。
(三)违反本条例第十五条规定的,除责令限期补办手续外,并处以2000至5000元罚款。
(四)违反本条例第十六条规定的,责令限期补交商业网点面积或者商业网点费,逾期不补交的,处以该商业网点工程造价2至3倍的罚款。
(五)违反本条例第十七条规定的,责令限期安置商业网点;逾期不安置的,处以该商业网点工程造价1-2倍的罚款。

(六)违反本条例第二十一条规定的,除责令恢复原用途外,并处以2000至5000元罚款。
第二十五条 对拒绝或阻碍商业网点管理部门工作人员依法执行公务或者辱骂、殴打执法人员的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》进行处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十六条 违反本条例第二十三条规定的,由所在单位给予批评教育或行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十七条 违反本条例规定的,除对单位依照本条例进行处罚外,同时对单位直接责任人员和负责人处以500至5000元罚款。
第二十八条 当事人对行政处罚不服的,可在收到处罚通知书之日起十五日内向执罚部门的上一级机关申请复议。对复议决定不服的,可在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉;逾期不申请复议、不起诉又不执行行政处罚决定的,执罚部门可以申请人民法院强制执行。

第六章 附 则
第二十九条 本条例由市人民代表大会常务委员会负责解释。
第三十条 本条例自公布之日起施行。



1995年2月7日