辽宁省大连市人民政府


大连市城市棚户区及重点工程地块房屋拆迁货币化安置办法
大连市人民政府



第一条 为加快棚户区改造及重点工程建设，保障房屋拆迁当事人的合法权益，根据国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和《大连市城市房屋拆迁管理条例》，制定本办法。
第二条 在大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区国有土地范围内，经大连市人民政府确定的棚户区和重点工程地块，对被拆迁人进行房屋拆迁安置的，适用本办法。
第三条 大连市房地产管理局是市人民政府管理城市房屋拆迁工作的主管部门，应按照法律、法规和本办法的规定，认真做好房屋拆迁货币化安置的监督、管理工作。
第四条 货币化安置，是指房屋拆迁人将安置用房折算成货币款支付给被拆迁人，由其自行购买房屋安置的方式。
第五条 货币化安置款额按照下列规定计算：
货币化安置款额＝货币化安置用房建筑面积×房屋三类区普通商品房平均价格×被拆除房屋所处房屋类区系数×80％。
第六条 货币化安置用房建筑面积，按被拆除房屋的建筑面积计算。其中拆除住宅房屋，原建筑面积不足42平方米的，其货币化安置用房建筑面积按42平方米计算，但增加安置的建筑面积部分，按每平方米600元作为投资代建费，从货币化安置款中扣除；拆除1995年年底之
前经政府有关部门批准建成的临时建筑，属于被拆迁人自住、别处确无住房的，不计算面积，其货币化安置用房建筑面积按42平方米计算，但全部建筑面积按每平方米600元作为投资代建费，从货币化安置款中扣除，房屋类区系数按四类区计算。
房屋的建筑面积，以合法的房屋所有权证、房屋租赁合同为准。
第七条 房屋三类区普通住宅、非住宅商品房平均价格，由市拆迁主管部门商市物价管理部门核定并报市人民政府批准后执行。
第八条 房屋类区系数：特、一类区为1．4，二类区为1．2，三类区为1，四类区为0．8。
第九条 在实行货币化安置的区域内进行拆迁的房屋拆迁人，必须具有与其进行拆迁安置量相适应的资金，并足额存入拆迁主管部门指定的银行。未按规定存入资金的，房屋拆迁主管部门不予批准拆迁。
第十条 拆除住宅房屋，拆迁人应发给被拆迁人每户搬家补助费500元和临时安置补助费1000元。
拆除非住宅房屋，拆迁人应发给被拆迁人因搬迁发生的运输费和设备安装费、无法恢复使用的设备按重置价格结合成新结算的费用，及3个月职工生活补助费。职工生活补助费，按上年度市统计局公布的人均收入标准的两倍发给。
第十一条 实行货币化安置，拆迁人应与被拆迁人签订房屋拆迁货币化安置协议。
房屋拆迁货币化安置协议应载明下列主要内容：
（一）拆迁当事人双方的单位名称、姓名；
（二）被拆除房屋产权人及各使用人的单位名称、姓名，有效证件名称及编号；
（三）被拆除房屋的地址和建筑面积；
（四）货币化安置款额、分配方式、支付方式和支付期限；
（五）被拆迁人的搬迁期限；
（六）违约责任；
（七）争议的解决方式；
（八）拆迁当事人约定的其他事项。
第十二条 房屋拆迁货币化安置协议签订后，拆迁人应当在协议约定的期限内，将存入指定银行的货币化安置款以被拆迁人的名义分立二级帐户，由银行出具购房存款单。
第十三条 被拆迁人使用货币化安置款可以购买商品房、经济适用房和其他可上市转让的房屋。
被拆迁人购买房屋时，应当提交货币化安置协议、购房合同以及购房存款单。存储货币化安置款的银行应当按照购房合同的约定，向房屋出售人支付购房款。
第十四条 被拆迁人购买住宅房屋的产权，归购房人所有。办理产权登记手续时，享受住房制度改革有关税费减免的优惠政策。
第十五条 拆除住宅房屋，被拆迁人购买房屋的价款低于所得货币化安置款额，且其家庭人均居住面积不低于本市同期人均居住面积水平，银行存款余额部分不超过货币安置款额50％的，可由被拆迁人以现金方式提取。
拆除非住宅房屋，被拆迁人所得货币化安置款不得以现金方式提取，必须全额用于购买房屋。
第十六条 房屋拆迁货币化安置中对被拆迁人的补偿，按照《大连市城市房屋拆迁管理条例》和市政府有关规定执行。
第十七条 棚户区改造和重点工程地块以外的城市房屋拆迁实行货币化安置的，可参照本办法执行。
第十八条 本办法由大连市房地产管理局负责解释。
第十九条 本办法自发布之日起施行。

大连市城市房屋类区划分标准
特类区：
天津街（东至民生街、西至胜利广场）、修竹街（北至长江路、南至天津街）；普照街（北至长江路），五惠路（东至解放路、西至友好街），中山路（东至中山广场、西至友好街）；解放路（南至五惠路）；隆盛街；新盛街；进步街；友谊街；兴隆街；青泥洼桥；青泥街；青泥二街
；青泥三街；青泥四街；中山广场；友好广场；胜利广场。
一类区：
指市内三个商业繁华中心及交通方便的生活居住区。
具体范围：
1、以中山广场为中心，东至五五路（包括三八广场区域）；西至英华街；南至五惠路、南山路；北至长江路，除特类区以外的范围。
2、以人民广场为中心，东至市场街、西至不老街；南至珠江路、五四路；北至长江路。
3、以五四广场为中心，东至万岁街；西至中长东六街和如意街；南至黄河路；北至长江路。
二类区：
指区域性商业、服务行业和交通条件比较方便的生活居住区，即市街区范围以内，一类区以外的区域。
具体范围：
北至铁路沿线；西至盖平街和中长街；南至胜利路；东至寺儿沟市场；甘井子百货商店附近商业区；西南路百货商场附近商业区；解放路（南至桃源街）、八一路沿街两侧。
三类区：
指小区性商业服务网点和一般性生活居住区。
具体范围：
石道街、新起屯、白云山庄、老虎滩、转山、傅家庄、台山、黑石礁、民乐、荣华、北岗、候家沟、春柳、周水子、金家街、椒房、新甘井子、金南路。
四类区：
石家沟、王家沟、郭家街、泡崖子、三道沟、海茂村、山中村、老甘井子、石槽、高家沟、华乐、景山沟、由家村、杨树沟、南关岭镇。



1999年9月10日
采光权纠纷的成因及对策

王春胜


　　近年来，随着经济发展，人民生活水平不断提高，房地产开发规模逐渐扩大，建筑物之间的相邻权关系已成为社会矛盾的焦点之一，由于遮挡阳光的均为新建建筑，且多是高层建筑，因此周围居民阻挠施工，甚至发生暴力冲突的事件时有发生，引发较大的社会矛盾。采光权纠纷大多是以群体诉讼的方式出现，给人民法院审判工作带来了挑战和新的研究课题。我国《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”从该法律规定看，相邻关系包括相邻用水关系、相邻通行关系、相邻通风关系、相邻日照关系以及相邻防险关系等。
　　一、采光权纠纷的成因
　　产生采光权纠纷的主要原因：一是城市规划对新建住宅楼的审批存在漏洞，使新建筑物层数、间距不符合建筑规划国家标准，遮挡相邻建筑采光；二是开发商违规施工，造成实际施工结果与设计规划审批结果不一致，出现超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，影响与其相邻建筑物的采光；三是依据我国《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范（GB50180-93）》（下称《规范》）的规定：“大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时，冬至日≥1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。”上述标准是基于我国南北区域不同采光条件综合考虑的，而有些新建建筑物虽然设计楼层高度、楼间距符合设计规划国家标准，但仍对相邻建筑采光有所影响；四是有些人为了得到更多的居住便利，未经有关部门批准，擅自私搭乱盖，其所搭建的违章建筑超过必要高度，使相邻建筑采光受到影响。
　　二、采光权纠纷的法律分析
　　1、采光权侵权的认定。采光权纠纷是侵权纠纷的一种，应当适用谁主张谁举证原则，即主张侵权的一方应当承担证明侵权方存在侵权事实的责任；对于侵权方而言，应当承担证明其没有造成对方采光权损害的责任。在举证责任分配中，应当注意到，侵权的建筑物是否经过合法的行政审批不是侵权与否的判断标准，即不论建筑物是否经过合法审批，只要造成采光权事实上的被侵害，就应当承担相应的赔偿责任。
　　2、采光权侵权的赔偿依据和标准。目前，采光权侵权案件的赔偿没有可以直接适用的法律、法规。笔者认为，可参照《规范》确定民事赔偿与经济补偿的界限。被遮挡后的日照时间低于《规范》规定的标准的，由侵权人对被侵权人承担赔偿责任；虽被遮挡，但被遮挡后的日照时间高于上述标准的，仍要由侵权方对被侵权方进行适当经济补偿。
　　由于对采光权的侵害不仅体现在对物权的侵害上，还可能导致健康权、身体权、人格权以及其他权利的被侵害，因此，采光权侵权实际上是多重侵权的综合，赔偿内容应当包括：由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用，健康补偿费、视觉污染费，因采光损失导致房屋价值贬低等。
　　在确定赔偿数额时，应当综合考虑采光时间、居室（客厅）受光面积，对于阳台、厨房、厕所等则不应计算在采光面积内。不应当将被侵权的建筑物新旧程度、房屋购买价格，以及产权性质作为确定赔偿数额的标准。
　　3、赔偿数额的计算。采光权纠纷应当以一次性赔偿为宜，不宜以定额长期赔偿的方式判决。在审判实践中，目前有两种计算公式，均是以《规范》规定的标准作为计算基础。一种计算方式是首先根据上述规定确定赔偿数额，以及同样按照上述规定确定补偿数额，两项相加作为赔偿总数：低于国家标准的时间差（分钟）×赔偿单位（元/分钟/平方米）×居室（客厅）的面积（平方米）＋超过国家标准的时间差（分钟）×补偿单位（元/分钟/平方米）×居室（客厅）的面积（平方米）另一种计算方式是按照不同时间段确定赔偿数额，依据《规范》的规定，将遮挡采光的时间，以不同时间段确定一个赔偿单位，通常低于国家标准时间段的赔偿单位大于高出国家标准时间段的赔偿单位，高于国家标准的作一次性补偿；低于　　国家标准的计算赔偿数额：
　　赔偿单位（元/平方米）×居室或客厅面积（平方米）。
　　三、减少城市采光权纠纷的对策
　　首先是政府要加强对建筑市场的监管，目前建设市场主要由政府行政机构进行管理，因此，政府有关部门应当进一步加强对建筑市场的统一管理，建立严格的建设项目监管机制，经过政府规划部门审批后的建设项目，应当严格执行规划要求，对于违反规划要求和超规划进行建设的项目，要及时发现，及时查处，特别是应当制定强制拆除违规建设部分的行政规章，以保护合法建筑所有人的权利。
　　第二是进一步加强社会诚信机制的建设目前全社会都在提倡诚信机制的建设，对于建设开发商来说，应当保有最基本的良知与良心，为社会建造质优价廉的房屋，不要把自己的利益建立在违法开发、违规建设上。普通城市居民也应当增强社会公德，私搭乱盖行为只能造成他人生活的不便，带来麻烦与矛盾，因此不能为了一己之利侵害他人的幸福与权利。
　　第三是加大对违法违章开发商的惩罚力度。结构完好、设计合理、施工质量合格、符合建筑规划要求的建筑物使用寿命在50年以上，一旦在侵权建筑物竣工并交付使用后发生采光权纠纷，大多数原告拆除侵权建筑物请求都得不到支持。因此，对权利人进行一次性补偿或赔偿成为解决采光权纠纷案件的唯一途径。虽然对权利人的权利救济通过诉讼进行了解决，但是对于违反建筑审批规划的开发商，应当采取行政处罚，以平衡社会关系，缓解社会矛盾。


北安市人民法院　王春胜